号: 733012412/202009-00042 信息分类: 土地供应计划
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发布机构: 颍州区人民政府(办公室) 生成日期: 2020-07-14 14:10
称: 阜阳市2020年上半年土地市场分析报告(含颍州)
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阜阳市2020年上半年土地市场分析报告(含颍州)

发布日期:2020-07-14 14:10      来源:   保护视力色:       

(2020.1-2020.6)

一、全市土地供应情况

(一)全市土地供应总量有所下降,市本级供应量增加

2020年1-6月全市供应土地总面积18212.88亩,同比下降15.09%(去年同期为21427.98亩)。市本级供应土地面积9799.88亩,同比增长20.29%(去年同期为8146.87亩)。四县一市供应土地面积8413亩,同比下降39.79%(去年同期为13281.11亩)。

表1  2020年1-6月全市土地供应情况

区域

供应面积(亩)

出让金(亿元)

(含划拨权益价)

总计

划拨

出让

临泉县

1264.71  

402.81  

861.90  

13.94

太和县

926.50  

414.41  

512.08  

6.78

阜南县

3478.72  

1381.25  

2097.47  

17.45

颍上县

892.37  

180.99  

711.38  

5.45

界首市

1850.71  

365.42  

1485.28

15.25

县(市)

8413

2744.89

5668.11  

58.87

颍东区

884.30  

95.03  

789.28

25.07

颍泉区

3808.67  

2615.43  

1193.25

30.86

颍州区

2740.57  

2129.23  

611.34  

25.87

城南新区

1734.28  

963.63  

770.65

32.49

经开区

590.68  

417.66  

173.03

4.88

阜合园区

41.34  

0.00  

41.35

0.05

市本级

9799.88

6220.97  

3578.91

119.22

阜阳市

18212.88

8965.87  

9247.02

178.09

(二)划拨用地供应总量略有增长,市本级增幅较大,四县一市下降明显

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图1  2020年1-6月各区域划拨用地供应量

2020年1-6月全市划拨供地面积8965.87亩,同比增长2.16%(去年同期为8776.26亩),划拨权益价为8659.81万元,同比增长277.81%(去年同期为2292.1万元)。其中:市本级划拨土地面积6220.97亩,同比增长62.86%(去年同期为3819.79亩),划拨权益价为1213.30万元(去年同期为0);四县一市划拨土地面积2744.89亩,同比下降44.62%(去年同期为4956.47亩),划拨权益价为7446.51万元,同比增长224.88%(去年同期为2292.1万元)。

(三)出让土地量与出让收入均有所下降

2020年1-6月全市出让土地面积9247.02亩,同比下降26.91%(去年同期为12651.72亩)。土地出让收入为177.23亿元,同比下降25.31%(去年同期为237.29亿元)。

其中:市本级出让土地面积3578.91亩,同比下降17.29%(去年同期为4327.08亩);出让收入为119.09亿元,同比下降13.13%(去年同期为137.09亿元)。

四县一市出让土地面积5668.11亩,同比下降31.91%(去年同期为8324.64亩);出让收入为58.14亿元,同比下降41.97%(去年同期为100.19亿元)。

1-6月我市出让房地产开发用地面积位居全省第一,出让总收入位居全省第二。

二、出让土地按用途分类情况

(一)商服及其他用地:均为四县一市出让土地,量升价减

2020年1-6月全市出让商服及其他用地29宗,面积1126.72亩,同比增长32.87%(去年同期为847.967亩),出让收入为8.36亿元,同比下降21.21%(去年同期为10.61亿元),成交均价为73.35万元/亩,同比下降41.37%(去年同期为125.10万元/亩)。

1-6月份市本级未供应商服及其他用地。1-6月成交商服及其他用地面积最多的三个区域是:阜南县(490.15亩)、界首市(401.58亩)、临泉县(168.55亩);出让收入最多的三个区域是:阜南县(5.24亿元)、界首市(1.67亿元)、临泉县(1.05亿元);成交均价最高的三个区域是:阜南县(106.91万元/亩)、临泉县(62.30万元/亩)、颍上县(48.54万元/亩)。



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图2 2020年1-6月各区域商服及其他用地成交面积


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图3 2020年1-6月各区域商服及其他用地成交金额

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 图4  2020年1-6月各区域商服及其他用地成交均价为

(二)商住用地:市本级供应量下降、出让单价同比有所增长,四县一市量价均降

2020年1-6月全市出让商住用地62宗,面积5380.75亩,同比下降29.88%(去年同期为7673.425亩);出让收入为166.46亿元,同比下降25.24%(去年同期为222.60亿元),成交均价为309.45万元/亩,同比增长6.67%(去年同期为290.09万元/亩)。

市本级出让商住用地21宗中,面积2951.22亩,同比下降21.82%(去年同期为3774.825亩);出让收入为118.34亿元,同比下降12.51%(去年同期为135.26亿元);成交均价为400.99万元/亩,同比增长11.91%(去年同期为358.33万元/亩)。

表2  2020年1-6月市本级出让商住用地情况


合计

带业态商住用地

安置房用地

其他商住用地

宗数

21

1

4

16

面积(亩)

2951.22

84.42

392.85

2473.95

出让金(亿元)

118.34

1.43

6.80

110.11

成交均价为(万元/亩)

400.99

326.19

173.03

445.08

市本级出让成交的21宗商住用地,配建业态要求的1宗(石艺小镇),比去年同期减少3宗;面积84.42亩,同比下降91.74%;出让收入1.43亿元,同比下降95.36%;成交均价为169万元/亩,同比下降43.85%。安置房用地4宗,比去年同期增加1宗;面积392.85亩,同比增长34.66%;出让收入6.80亿元,同比增长7.42%;成交均价为173.03万元/亩,同比下降20.21%。其他商住用地16宗,比去年同期减少4宗;面积2473.95亩,同比增长0.52%;出让收入110.11亿元,同比增长12.23%;成交均价为445.08万元/亩,同比增长11.65%。

四县一市成交商住用地41宗,面积2429.53亩,同比下降37.68%(去年同期为3898.6亩);出让收入为48.12亿元,同比下降44.91%(去年同期为87.34亿元);成交均价为198.11万元/亩,同比下降11.56%(去年同期为224.02万元/亩)。

从各区域看,1-6月成交商住用地面积最多的三个区域是:颍泉区(839.81亩)、界首市(782.41亩)、城南新区(770.65亩);出让收入最多的三个区域是:城南新区(32.49亿元)、颍泉区(30.37亿元)、颍州区(25.77亿元);成交均价最高的三个区域是:颍州区(447.91万元/亩)、城南新区(421.59万元/亩)、颍东区(399.58万元/亩)。


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图5  2020年1-6月各区域商住用地成交面积


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图6  2020年1-6月各区域商住用地成交金额


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图7   2020年1-6月各区域商住用地成交均价为

2020年1-6月商住用地成交均价最高区域是颍州区,该区域内[2020]-15号地块是上半年商住用地出让单价最高地块。[2020]-15号地块位于西湖大道南侧,是老城区与新城区的过渡地带,区位优越,配套齐全,经过激烈竞拍,安徽置地以718万元/亩价格竞得。城南新区出让4宗居住用地,其中安置房1宗,成交单价155万元/亩;其他居住用地3宗,其中2宗达到最高限价695万元/亩。

2019年底中央经济工作会议对房地产市场方面仍强调“房住不炒”,围绕房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调,2020年我市对预计竞拍激烈的地块继续采取了“限地价、竞安置房面积”竞价方式,  1-6月市本级共采取此方式出让3宗,城南新区[2019]-23号与[2019]-62号地均限价695万元/亩,达到最高限价后竞安置房面积。阳光城以695万元/亩、建设安置房面积1500㎡竞得[2019]-23号地;北京创展以695万元/亩、建设安置房面积3400㎡竞得[2019]-62号地。颍州区[2020]-15号地块限价759万元/亩,最终成交价718万元/亩。

各月出让走势方面,受新冠疫情影响,二、三月土地市场暂停,4月开始回暖,土地出让成交宗地数量、面积及金额均居上半年之首。据统计,  4月阜阳全市出让收入赶超合肥,居全国25位,成交面积也位居全省第一。随着复工复产的持续推进,社会经济秩序也逐步恢复正常,土地市场前期积压的需求得到释放,土地成交均价逐步提高,6月份成交均价为达到466.99万元/亩,为上半年成交均价最高。

表3  2020年1-6月份市本级出让商住用地分月统计


1月

2月

3月

4月

5月

6月

面积

(亩)

102.24

0

0

1279.41

701.55

868.02

金额

(亿元)

2.21

0

0

48.66

26.94

40.53

均价

(万元/亩)

216.16

0

0

380.33

384.01

466.92


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图8   2020年1-6月市本级出让商住用地各月均价

(三)工业用地:市本级量价齐升,四县一市大幅下降

2020年1-6月全市出让成交工业用地46宗,面积2739.51亩,同比下降32.06%(去年同期为4032.25亩);出让收入为2.41亿元,同比下降35.39%(去年同期为3.73亿元)。

市本级出让成交工业用地10宗,面积627.68亩,同比增长23.51%(去年同期为508.21亩);出让收入为0.75亿元,同比增长22.95%(去年同期为0.60亿元)。

四县一市出让成交工业用地36宗,面积2111.86亩,同比下降40.07%(去年同期为3524.04亩);出让收入为1.66亿元,同比下降46.96%(去年同期为3.13亿元)。

三、市本级土地市场运行态势

(一)第一季度土地市场受疫情影响较大

2020年突如其来的新冠疫情影响了社会生活的各个方面,土地市场也不例外。为疫情防控需要,2月3日我局发布取消[2019]-44号地块拍卖出让活动的公告,随后二至三月份均暂停了土地出让活动。各区的拆迁工作进度也受疫情影响基本停滞,土地出让工作未能按照年初既定计划推进。

(二)优质地块竞拍激烈,知名房企纷纷进驻阜城

1-6月,市本级出让成交的21宗商住用地中达到竞拍条件的有20宗,其中10宗地块竞买人超过5家。[2019]-53、61、62号地块参拍企业均达到10家以上。世茂地产、蓝光地产、阳光城、正荣地产四家千亿房企、品牌房企石榴集团、北京城房等首次入驻,恒大、安徽置地、海亮等也积极布局,再次投资阜城。相比较而言,阜城本地房企竞争力下降。

(三)回购安置房用地溢价率提升

我市安置房建设采取政府回购方式,市场风险较低,开发收益有保障,本地开发企业积极参与竞买。1-6月份市本级成交的4宗回购安置房用地均形成竞拍,竞买人均为本土企业,出让收入6.80亿元,溢价率9.85%,相比去年1.76%的溢价率大幅提升。

(四)土地市场区域热度不平衡

城南新区依旧是房企关注的热点区域,上半年竞买人家数最多的三宗土地有2宗位于城南新区。颍东区近年来发展迅速,吸引房企纷纷投资落户,颍东区[2019]-53号地块竞买人达到13家,是上半年单宗土地竞买人家数最多的地块。

上半年市本级流拍地块4宗(颍泉2宗、颍州1宗、阜合园区1宗),其中:无人报名2宗,未达底价2宗。流拍地块共同特点是:地块位置较为偏远、周边道路不通、设施配套不齐全等。

(五)工业用地供应量增加

2019年10月,市委市政府决定开展“产业项目建设年”活动。围绕产业兴城、工业强市战略,根据《阜阳市产业项目建设年活动方案》要求,市辖区政府(管委会)与市直相关单位加强协调联动,合理使用用地指标,依法依规、高质高效地做好我市产业项目建设要素保障工作,上半年市本级工业用地供应扭转去年以来的下降趋势。1-6月市本级成交工业用地10宗,面积627.68亩,同比增长23.51%;成交金额0.75亿元,同比增长22.95%。

市本级各区域中,颍泉区成交工业用地数最多,有4宗成交,同比增加3宗;颍东区成交3宗,同比增加2宗;颍州区成交1宗,同比减少2宗,经开区成交1宗,与去年同期持平;阜合园区成交1宗,同比减少1宗。

表4  2019-2020年上半年市本级各区域出让工业用地统计



宗数

面积(亩)

金额(万元)

颍泉区

2019年1-6月

1

59.60

728

2020年1-6月

4

353.49

4240

同比

+3

493.1%

482.41%

颍东区

2019年1-6月

1

41.96

480

2020年1-6月

3

166.86

1970

同比

+2

297.66%

310.42%

颍州区

2019年1-6月

3

310

3610

2020年1-6月

1

36.01

420

同比

-2

-88.38%

-88.36%

经开区

2019年1-6月

1

40.32

492

2020年1-6月

1

30.02

380

同比

0

-25.55%

-22.76%

阜合园区

2019年1-6月

2

56.327

730

2020年1-6月

1

41.34

530

同比

-1

-26.61%

-27.39%

合计

2019年1-6月

8

508.21

6040

2020年1-6月

10

627.68

7540

同比

+2

23.51%

22.95%

四、市本级土地市场存在的问题

(一)土储债实施项目进展缓慢

按照2020年市本级土地供应计划,经营性商住用地优先供应土储专项债实施项目用地,但部分土储债实施项目拆迁工作进展缓慢,例如2017年搬井片区项目征迁扫尾工作未完成;2018年城南新区CNC04项目、经开区申寨项目征迁工作仍未启动,造成宗地迟迟无法上市,债券资金使用成本不断加大。

(二)部分上市土地存在拆迁遗留问题

我市土地市场坚持净地出让,但部分土地在出让过程中仍存在拆迁遗留问题,导致不能及时供应,或是出让之后因遗留问题引起纠纷。颍州区[2020]-14号宗地已发布出让公告,但受拆迁遗留问题影响被迫终止出让;[2019]-31号宗地出让成交后,出让范围内仍有水厂、高压走廊等附着物未拆迁。

(三)土地供应时序有待进一步优化

受新冠肺炎疫情影响,市本级第一季度土地出让工作暂停,自3月中旬以后,为助力经济复苏,我市加大土地出让工作力度,但是部分批次公告发布较为密集,同一时段推出地块较多,房企犹豫观望,造成了部分地块流拍。例如阜国土(拍)告字〔2020〕8号、9号《出让公告》发布时间相差不足一周,因9号《出让公告》中的2宗土地均为城南新区范围内优质地块,造成了8号《出让公告》中2宗土地流拍,1宗经市土委会批准后转挂牌出让。

五、下一步建议

(一)科学合理安排土地供应时序

随着我市融入长三角、高铁全覆盖,城市化进程不断加快,房地产市场刚需依然存在。下一步应按照年初制定的供应计划,继续加强对房地产用地供应规模、节奏的合理调控,保证科学有序供地,避免地块扎堆、集中出让,给市场充足的消化时间,以实现土地价值的最大化。

(二)始终坚持“净地”上市

2007年以来,国土资源部要求建设用地使用权出让实行净地上市。土地拆迁不及时、不达净地条件一方面影响土地的及时供应,另一方面出让宗地成交后若存在遗留问题,可能导致土地出让金不能及时入库,建设项目不能尽早落地,甚至引起诉讼纠纷。市辖区政府(管委会)要采取有力措施,加大拆迁力度,始终坚持“净地”出让,维护政府公信力。

(三)进一步规范土地出让行为

在土地出让过程中不应设置违反公平竞争原则的限制性、排他性条件,不设高门槛,进一步打造更加公平、公正、公开的土地市场环境。

(四)持续推进营商环境优化工作

按照市委市政府《关于进一步优化营商环境的实施意见》要求,市辖区政府(管委会)及相关部门要加强沟通对接,倾力打造审批事项最少、办事效率最高、投资环境最优、市场主体和人民群众获得感最强的“四最”营商环境,促进土地市场健康平稳发展。

(五)进一步做好精准拆迁工作

市辖区政府(管委会)、市直相关部门加强沟通协调,推动项目征迁,特别是针对土储债项目。辖区政府应根据出让计划和收储协议,集中人力物力财力,加大拆迁力度,做到精准拆迁。市直相关部门密切配合,对达到净地条件的土地,成熟一宗、出让一宗,实现土地出让的良性循环。

(六)加强招商推介工作

坚持发展是第一要务,项目是第一载体,牢固树立产业兴城、工业强市的理念。下一步要紧紧抓住融入长三角、高铁全覆盖、皖北承接产业转移集聚区建设的机遇,围绕“产业项目建设年”活动,大力招商引资,着力引进培育骨干项目、龙头企业,加快提升产业核心竞争力,推动阜阳经济高质量发展。

(七)进一步强化土地供后联合监管

市辖区政府(管委会)及市直相关部门按照各自职责对供后土地的履约情况开展联合监管,确保项目尽快落地建成,提高节约集约用地水平。